近期出炉的上半年数据显示，此前明显改善的楼市面临下行压力，销售、新开工、开发投资、价格等增速均下行。二季度的商品房销售面积增速由一季度33.1%的高点大幅回落至25%，6月当月销售增速（14.6%）创今年以来新低；新开工累计增速连续两个月回落，1-6月回落3.4个百分点至14.9%，6月增幅降至7.3%，比5月低4.2个百分点；开发投资增速连续2个月下行，上半年6.1%的增速比1-5月下降0.9个百分点，6月3.6%的增速仅相当于5月增速（6.5%）的近一半、3-4月增速的1/3；自2015年5月份环比“转正”后，70城房价环比涨幅连续2个月收窄。
以开发投资改善为例，过去楼市共经历四轮复苏周期，此前三轮投资改善周期（2006年2月-2008年6月、2009年2月-2010年5月和2012年8月-2013年4月），开发投资增速从波谷到波峰持续时间，分别为2年零4个月、1年零3个月、8个月。如果以2015年开发投资1%的增速（创17年新低）为波谷，以今年1-4月7.2%的增速为波峰的话，此轮改善周期仅维持了4个月。
由此，楼市“小周期”景气或许已见顶了。问题是，自2014年7月确立“去库存”主题后，楼市结构性政策、流动性宽裕运行近两年，购房成本降至历史最低、杠杆拔至历史最高。缘何在短短四个月之后，开发投资改善惊现动力衰竭迹象呢？笔者认为，很大程度上是由基数“突变”导致的。2015年强力刺激政策“3·30新政”，造成楼市前后走势“冰火两重天”。
新政前，楼市销售面积累计同比跌幅在9%-15%，新政后则扶摇直上。2015年上半年，销售面积和金额累计同比已逆转至增长3.9%和10%，低基数迅速转为高基数。事实上，6月单月的商品房销售、新开工分别达到1.6亿平方米和1.8亿平方米，均创单月历史最高值。而且，相比历史较高水平的2013年同期，今年上半年楼市销售面积、金额仍分别上升25%、46%。由此，当前楼市仍在高位景气。7月以来，根据中指院监测，34个主要城市新房成交面积继续保持在高位，近两周环比分别上涨5.8%和3.5%。截至7月24日，15个重点城市库存量环比上周下降1.04%。
尽管近期热点城市（如合肥、厦门、南京）和部分银行收紧房贷，但国家发改委已经明确，下半年楼市主题依旧是“去库存”。7月26日的中央政治局会议提出，要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，下半年货币环境整体友好。同时，宏观调控提出相机抉择和灵活的基调，意味着一旦经济下滑出底线，需求端“托底”经济和稳定金融市场还是要坚持的。综上，楼市结构性鼓励政策、适度“加杠杆”的政策暂时不会大范围收紧，楼市向上的原动力还在。
对于此次政治局会议首次提出“抑制资产泡沫”，笔者认为，主要指的是今年以来，由于流动性宽裕、资产配置荒，资金开始向楼市涌。上半年，居民中长期贷款（主要是按揭贷款）新增2.62万亿元，接近2015年全年3.05万亿元的规模，比2015年上半年增长了96%。货币涌向楼市，导致新一轮“地王潮”以及东部热点城市房价暴涨，某种程度上说，这已经超出了“去库存”的范畴而走向泡沫化。
7月26日，北京住建委发布年度白皮书，将适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例；同一天，限贷的消息在南京传开：首套及二套房首付比例分别提高至35%和50%，三套房停贷；不久前的7月13日，占深圳个人房贷份额超70%的四大国有银行宣布，收紧个人房贷利率优惠，首套及改善型二手住房贷款营销指导利率不低于同期基准利率的9折。笔者预计，三季度东部热点城市，特别是地王频出、房价暴涨的城市将逐步紧缩房贷政策，量价将有所回落。
不过，尽管热点城市政策会收紧，量价会有所回调，但基于诸多压力，从已发布政策的案例看，收紧的力度不会很大，释放信号的意义可能更浓。进入三季度，楼市回升已经蔓延至中西部二线城市，三线城市也开始企稳。因此，下半年，全国楼市将依旧保持高位景气的态势。
