国家统计局近日公布的6月70城数据显示，与上年同月相比，70个大中城市中，新建住房价格下降的城市有12个，上涨的城市有57个，持平的城市有1个。6月份，同比价格变动中，最高涨幅为47.4%，最低为下降3.5%。
与楼市同步火热的是居民住房贷款。数据显示，6月新增人民币贷款1.38万亿元，较上月增加近4000亿元。而新增贷款的超预期增长，主要是居民和企业中长期贷款的增加。其中，居民中长期贷款新增5639亿元，继上月创2008年以来新高后再刷新历史高点。
业内人士多把这两者联系起来，认为正是房地产销售增速相对较高推动了居民中长期贷款的增长。不过不少人认为，地产销售和投资数据已连续两个月下滑，意味着这种高增长的趋势预计难以维持较长时间。而且，尽管6月居民中长期贷款创新高，但环比及同比增幅均较5月明显放缓，购房热度或将出现回落。
实际上，自2014年楼市进入本轮周期以来，楼市自身经历从普遍调整，到一线城市、重点二线城市率先回暖，再到现在的增速再度放缓、热点区域扩算、分化格局明显的不同阶段。而政府政策也从开始的“以全面利好政策大礼包推动去库存”，到近期的“因城施策、分类调控”。不断变化的形势与政策难免有些“乱花渐欲迷人眼”，让一些人直呼看不懂。如果说政府政策更多是因势而变，那么，楼市本身冷暖变化的主要推动力有哪些？
首先，前期利好政策的集中释放，对楼市回暖的促进作用明显。
与此前温州炒房团全国炒房时不同，本轮楼市回暖很大程度上反映了刚需购房者和改善型需求购房者的真实需求，尽管部分需求可能是在利好政策的轮番出台下，提前释放。
如此判断基于两点。一方面，在房地产市场供需结构明显逆转的情况下，继续投机楼市的风险更高，投机购房者很有可能成为最后的“接盘侠”；再加上不动产登记制度的推进让灰色收入者却步、房产税随时征收的“可能性”让住房持有成本上升风险激增，投机动力不足；
另一方面，在过去十多年的房价高速增长后，不断上涨的房价导致全款购房难度增加，真正的刚需、改善型购房者大多数需要借助外部融资手段来置产，因此对利率高度敏感。
这也可以解释房地产销售增速相对较高与居民中长期贷款的增长的紧密关联。统计数据显示，中国购房者中贷款购房者，只占所有购房者的18%，远低于发达国家水平，而且，中国房地产按揭贷款余额占住宅总市值的比重只有10%左右，也属于较低水平。在居民杠杆率水平较低的情况下，鼓励居民购房有一定的空间。
其次，全面二胎政策短期内提振了改善型需求。
与刚需购房者一起，改善型购房者也是本轮楼市复苏的主力军。而且，相比前者，改善型购房群体往往积累了一定的资本，经济实力更为雄厚，对房地产市场回暖的推动作用不可小觑。
而改善型需求的提振，在一定程度上与全面二孩政策有关。全面二孩政策部分抵消了人口拐点带来的需求下滑。尽管短期内、购房主力军25岁-29岁人群总数的下滑趋势很可能不会扭转，但还是会在一定程度上推动有此意愿或付诸行动的家庭考虑换大房来满足日常需求。
再次，城镇化加速释放出新需求。
农民工进城不是新鲜事，而本轮地产新政中，很多二三线城市也提出要鼓励农民工置业落户。
早在本轮楼市调整周期前期，一些地方政府已经开始尝试把农民工群体纳入城市住房保障体系，包括以相对低价格、定向为农民工供应一定比例的公共租赁住房；而本轮地方政府的各项新政中，也不乏以棚改转货币化安置、针对特定群体降低首付比例等方式鼓励农民工购房。
例如，多地推出政策，对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，吸引其成为长期稳定的住房消费群体。其中，四川眉山比较突出。2015年4月，眉山市委、市政府出台了《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》等一揽子政策，在保障农村户籍人口原农村居民权益不变的基础上，给予其子女城镇居民子女入学待遇；并允许落户村民自主选择农村居民养老保险、城镇居民养老保险和城镇职工养老保险等，从而吸引农民成为购房主力。
农民工等流动性人口在城市安居置业对于房地产市场的推动作用也有历史数据支撑。2010年中国新增农民工数量创出1200万的历史新高，也是房地产开发投资增速达到33%历史峰值的一年。
必须承认，在农民工购买实力有限的情况下，这些激励措施在短期内未必能收到明显效果，但从长期来看，此举对于加速新型城镇化，推动降低农民工“进城”门槛，让城市更公平、缩小城乡居民生活差距都有推动作用。
当然，房地产市场的调整与波动受到多重因素影响，但上述三个因素不可忽视。值得警惕的是，无论是在政策红利下居民加杠杆购房，加速释放刚需，还是全面二孩政策推动的改善型需求提振，均难以改变楼市发展的长期趋势。而新型城镇化固然是中国经济持续发展的关键动力，也是房地产市场扩大需求的有效手段，但其对综合性配套政策、宏观经济整体改善等方面均有要求，并非一日之功。因此，尽管今年上半年楼市回暖迹象明显，但可谓稳中有忧。
各方均需谨记，即便是在去库存的大背景下，纵然是旨在鼓励刚需和改善型需求的利好政策，也必须小心。一旦刚需和改善型需求提前、集中、过度释放，后续的楼市平衡发展就将面临更大挑战。
