古代中国有“成也萧何，败也萧何”的故事。
当今世界有“发展也房地产，危机也房地产”的教训。
中国要吸取日本房地产泡沫破灭和美国房地产次贷危机的深刻教训，就必须预防和化解房地产市场泡沫化风险。
按照中央经济工作会议精神，2016年要落实“三去一降一补”重点任务，其中“一去”主要是指房地产去库存。从年初政府部门推出的有关组合政策措施以来，上半年我国一线城市和部分二线城市去库存任务取得较快进展，但是在楼市去库存过程中出现了“加杠杆”、“地王频现”、“土地财政”等现象，对此，我们要高度警惕楼市去库存过程中的不良倾向，以预防和化解房地产市场泡沫化风险。
首先，要警惕房地产开发商通过加杠杆方式去库存的倾向。
国家统计局日前发布的房价数据表明，上半年一线城市和部分二线城市去库存取得较快进展。但是，要看到，这波去库存小高潮中，各类房地产开发商采取了加杠杆的操作方式。典型表现就是部分开发商通过各种融资渠道、加大负债率等方式造成“地王现象”，使“面粉贵过面包”，即单位地价高于单位房价，从而达到促销现有房地产库存的目的。
数据显示，今年上半年，全国50个主要城市冒出200余宗“地王”，堪称近年来高价地最密集涌现的半年，杭州、苏州、南京、合肥成交额同比增幅甚至超过200%。新一轮“地王”溢价率、楼面地价等创下新高。上半年的219宗“地王”中，溢价率超过100%的地块有109宗，超过50%的地块多达167宗。
分析各地人造“地王”可以发现，50%以上为国企央企斩获，还有一部分为有实力的民企开发商所得。央企国企从银行相对容易地获得规模大、期限长、利率低的信贷资源，更是为其抢“地王”增添了底气。
房地产开发商通过加杠杆方式去库存的倾向，与中央倡导的“三去”任务政策导向有不一致的地方。总的来说，去库存要与去产能、去杠杆协调开展，方向要保持一致，如果为达到局部的去库存目标，而加大了杠杆、催升了产能，只会给全局的“三去”任务完成增加难度。此种倾向在一定意义上与市场经济规律并不符合。通过人造“地王”，使单位地价超过单位房价，促使一批购房者产生“恐慌心理”、逼迫其提前出手买房，这不是正常的供求关系决定价格，而是部分开发商通过各种信息不对称方式倾销房地产库存的促销方式。此种倾向任其发展，还会导致少部分开发商通过自己不合理的“市场优势地位”，压制大部分通过正常去库存方式减少库存的开发商的正常经营，即破坏房地产市场正常市场竞争秩序。
其次，要警惕地方政府加大力度抢收“土地财政”的倾向。
“地王”频出，使“土地财政”大增。上半年数据显示，全国50个主要城市土地出让金总额首次突破万亿元，高达10243亿元，远超去年同期的6973亿元。
此轮“地王现象”的出现，不是偶然的。当前经济面临下行压力，一些地方要稳增长和保就业，财政收入大幅减少甚至入不敷出，通过抢收“土地财政”不啻是一种快速增加财政收入、缓解财政困难的方式。可以说，“地王现象”与“土地财政”是同一事物的两个方面，部分开发商通过抢拍“地王”达到促销库存目的，一些地方通过“地王”而抢收“土地财政”。
地方政府加大力度抢收“土地财政”的倾向，会产生非常不好的结果。它会助力地方“地王”频出，“面粉贵过面包”，促使地价房价循环攀升，使房地产泡沫化越来越严重；它会使普通老百姓对高高的房价望洋兴叹，越来越买不起住房；它会使房地产市场难以回归正常秩序，不利于房地产市场长期健康稳定发展。
再次，要警惕购房人把房地产当做金融产品“投资投机”的倾向。
自2003年以来，各种复杂原因导致房地产价格反复上涨，本来作为人们居住基本用途的商品住房，被人们当成具有投资投机价值的（准）金融产品。如一线城市的普通商品住房，在三至五年内其价格翻一番已司空见惯。城市商品房越来越具有居住用途的房子和具有投资投机价值的金融产品的双重属性，购房人中越来越多的群体主观上把房地产当做金融产品进行“投资投机”。
此类倾向的后果很严重。它使较大部分的普通购房人不是基于住房“刚需”买房，而是基于财产性收入升值而投资或投机房地产，自觉不自觉地成为当前房地产价格泡沫化趋势的参与力量，如果将来房地产价格泡沫破灭，他们将受到损失。因此，当前确实应通过有关政策措施和舆论引导，将他们引导到注重居住用途、审慎理性购房的正常轨道上来。
最后，要警惕金融机构通过向房地产“放水”稀释不良资产的倾向。
上半年各地出现如此多的“地王”，除了部分开发商加杠杆和一些地方政府抢收“土地财政”外，部分银行业金融机构在当前流动性比较宽松条件下向部分开发商投放信贷也是其中因素之一。银行机构之所以这样做，据业内人士分析，还是因为有利可图，一方面是基于严格审贷而发放的正常贷款；另一方面是通过有意向部分开发商“放水”、使其暂时脱离资金链紧张的困境，并通过高位放量促销库存，最终使银行信贷面临风险的部分回归正常，在一定程度上起到了减少损失和稀释不良资产的效果。
应当看到，个别银行机构这样操作本无可厚非，但是许多银行机构都如此操作，可能将产生“群体无意识”的非理性结果，对于全局的去库存、去杠杆将产生副作用，最后对银行业或许产生“饮鸩止喝”的效果。因此，监管部门应当及时出台政策措施纠偏，保障银行业房地产金融业务持续安全健康发展。
为了打赢去库存这一硬仗，为了防范化解房地产泡沫风险，为了保障中国经济持续健康发展，当前政府部门和其他各方市场主体，应当统筹协调，及时纠正去库存过程中出现的各种不良倾向。
