主席报告:
本人欣然向各位股东提呈本集团(00106.HK)截至二零一九年六月三十日止半年度业务回顾与二零一九年下半年展望。
二零一九年上半年回顾
经营业绩
回顾期内,本集团整体盈利能力持续提升,实现净利润人民币4.6亿元,比去年同期上升25%,核心净利润为人民币4.5亿元,比去年同期上升39%,财务杠杆亦维持在稳健健康的水平,净负债率57.2%,低于行业均值。期内,「朗诗出品」的签约销售额约为人民币114.8亿元,签约建筑面积约为69.3万平方米。
中国地产的签约销售额未能达成既定目标,主要原因在于:
一、土地市场高企,拓展量不足。2018年及2019年上半年中国土地市场高企,经常出现土地价格大于房屋价格的情况,这并不是投资的好机会。2018年以及2019年上半年投资目标均没有达成,对合约销售产生一定的影响。我们认为,投资目标的完成要建立在可盈利的大前提下去考虑,未来几个月我们会积极发掘机会。
二、存量土地收并购合作项目探索。朗诗与合作伙伴共同投资诸多存量项目,此类项目开发周期长,开发难度大,周转速度相对较慢。
今年是朗诗的运营效率年,我们不断加强自身开发运营能力,做好产品标准化工作,提升组织能力。随着市场下行、市场逐步回归理性,朗诗将有更多的投资机会。
聚焦绿色科技地产业务
上半年,本集团调整了战略布局,将处于目标亏损期的长租公寓业务以及向第三方提供服务的建筑设计、园林绿化景观等非地产开发业务进行剥离,意在使本集团专注于绿色科技地产的开发和管理,成为一家业务清晰和纯粹的专业化绿色地产公司。我们相信,通过本次战略调整,本集团能够优化资源配置,提升运营效率,凭借在绿建领域十五年的经验积累和能力提升,将我们的绿色差异化产品做专做精,持续提升盈利能力和股东回报。
中国地产开发业务
地产开发是本集团的核心业务。二零一九年是朗诗地产业务深化实施「产品差异化、资产轻型化、收益多样化」的第五年,转型升级日见成效。
「产品差异化」一直是朗诗与众不同的重要特征。自2004年起,朗诗即确立聚焦绿色科技地产差异化竞争战略,十五年来一以贯之。
长期对绿色的坚持,并以市场需求为导向迭代升级,成就了今天朗诗独特的「产品差异化」优势。继去年荣获健康建筑解决方案奖全球第一名的好成绩后,朗诗新西郊项目于今年3月被授予中国第一批“健康建筑示范基地”,成为国内外健康建筑的典范项目。4月朗诗杭州乐府项目荣获国际知名专业权威机构英国皇家特许测量师学会(RICS)授予的“年度住宅优秀奖”。
「资产轻型化」是朗诗的另一项核心竞争战略。本集团利用差异化的绿色产品竞争优势、良好的品牌溢价能力及丰富的项目管理经验,与资源互补的金融机构、知名大型、中型企业大力开展不同类型的、以小股开发管理为主的资产轻型化业务。
基于差异化的产品优势和轻型化的业务模式,朗诗在合作中获得了多样化的收益,包括开发服务收入、产品整合收入和超额业绩分成。
今年3月,朗诗在强手林立的全国同行中,连续九年蝉联百强,经营绩效位居十强。5月,朗诗凭借自身的商业模式和发展战略,再次成功蝉联“房地产上市公司发展速度五强”。
在中国地产开发业务拓展方面,朗诗继续保持审慎务实的风格。二零一九年上半年,本集团分别于西安、无锡、中山等城市共获取5个项目,全部为开发销售型物业,新增可售面积31万平方米,预计可售货值约为人民币74亿元。我们预计今年下半年会有更好的投资拓展机会。
今年4月,朗诗落子中山南朗项目,挺进大湾区,正式布局华南,标志着朗诗已经基本完成全国布局。华南地区常年高温高湿,朗诗「健康、舒适、环保、节能」的绿建产品,能更好地适应当地气候条件,满足客户需求。朗诗将加大在大湾区的布局,为广大用户提供包括住宅、公寓、写字楼等更适合当地气候条件的好产品。
美国地产开发业务
本集团继续深耕纽约、洛杉矶、旧金山等门户城市,通过本土化的运营模式,不断扩大市场影响力;同时,积极拓展高成长性市场的发展机会,期内,于凤凰城、钱德勒等城市共获取8个项目,新增可售面积25万平方米,预计可售货值约为人民币29亿元。截至二零一九年六月三十日止,美国项目共录得合同销售总计约为人民币19.3亿元,销售面积为47,694平方米,实现物业及土地销售收入约人民币15亿元,较去年同期上升90%,确认销售总面积77,706平方米。
期内,朗诗美国(Landsea Homes)宣布成功获取Pinnacle West Homes公司,全面进入亚利桑那州刚需住宅项目市场。此次获得的优质资产,不仅能与朗诗美国原有高端产品线形成优势互补,优化公司资产与业务结构,也将大大加强朗诗美国在亚利桑那州的市场竞争力。这是朗诗美国在亚利桑那州的又一重大里程碑,标志着朗诗美国在本土化经营的策略指导下又迈出了坚实一步。
投融资及资产管理业务
除了传统的房地产开发业务,本公司还专注于核心城市存量资产的投资与资产管理业务,重点打造城市更新领域的价值发现能力、投资-募资-定位-改造-运营-退出的一体化资产管理能力,并通过多个项目实践,在项目获取、合作模式、资产管理、资产证券化与金融创新等多方面积累了丰富经验。本公司已与信达投资、平安不动产、阳光融汇资本、中信资本、中融信托等合作伙伴分别成立了针对不同主题的基金及联合投资平台。截至2019年6月,本公司资产管理规模近人民币100亿元。
期内,本公司联合合作伙伴,共同投资位于北京东三环的船舶大厦项目、位于上海浦东的张江嘉利大厦及上海静安区的星星大厦项目。本公司将对各项目进行重新定位及绿色改造,重新进行招租、运营及资产管理,获得物业增值回报。朗诗凭借存量资产收购方式进入北京(首次)、上海等核心区域,不仅会带来良好的租金及物业增值收益,也对朗诗完成全国一线核心城市布局具有重要的战略意义。
拓宽融资渠道,优化债务结构
在金融去杠杆、强监管的背景下,本集团发挥自身优势,优化债务结构,拓宽融资渠道、创新融资方式。得益于稳健的财务策略及有效的负债管控,本集团净负债率维持在健康水平(57.2%),债务结构持续稳健(现金与1年内到期债务覆盖比例为2.3:1),为本集团应对外部环境变化与增强风险抵御能力提供了基础保障。
本集团的国际信贷评级保持稳定,其中穆迪为B2展望正面,惠誉为B展望正面,标普为B展望稳定,于今年六月抓住市场窗口在境外再次成功发行总额2亿美元绿色债券。本次发行的绿色债券获得标普全球最高等级的绿色评级认证。
本集团与多家金融机构建立了长期的战略合作伙伴关系,今年上半年,本集团与江苏银行、中建投信托签订战略合作协议,获得大额授信,并在经营性贷款、项目贷款、企业境内外债、绿色金融等多方面深入合作,助力集团各事业部业务发展,亦为集团下半年发展提供了充足的资金保障。
企业社会责任及可持续发展
朗诗一直在倡导并积极推动【中国房地产行业绿色供应链行动】,通过自身的采购权向上游的合作伙伴提供绿色的产品标准,坚持绿色采购,绿化上下游产业链条,提高环境效益和资源利用效率。截至2019年6月底,绿链行动已获得99家地产企业参与,这些企业年销售额约占行业销售总额的20%左右。
在今年的6•5“世界环境日”发布的《中国房地产行业绿色供应链行动白名单》,供应商数量已从去年的575家增至3491家。目前绿链行动发布了七个绿色采购方案,探索建立了切实可行的房地产绿色标准。在此期间朗诗坚持贯彻“无绿色,不采购”的原则,从自身做起持续推动更多的地产企业、供应商加入到行动中。
二零一九年下半年展望
展望下半年,中美贸易战、汇率贬值压力、定向去杠杆等内外部不确定因素,将继续影响宏观经济及行业发展的走势,而国内房地产行业调控仍会持续不放松,因城施策的调控思路将进一步加速区域市场的分化和市场需求的切换。
7月30日,中央政治局会议明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这与以往“当GDP 下行的时候,就用房地产作为刺激经济增长的手段和工具”相比,很高明也很重要。一方面中央意识到用房地产来作为刺激经济增长的手段有它的弊端;另外一方面,由于现阶段居民杠杆高企,在去杠杆的大背景下,用房地产来刺激经济增长,也已不具备条件。
朗诗认为,本轮房地产行业的调整将是一个长期的态势,而且是过往20年中国房地产高速增长的拐点。在行业下行中,朗诗将会迎来更好的发展机会。一方面,对于向来投资谨慎从不拿地王的朗诗来说,下行周期的土地以及存量资产的价格将趋于合理或被低估,我们将有更多获取优质项目的机会;另一方面,“房住不炒”将弱化商品房的投资属性,凸显其本应具有的商品使用属性,朗诗凭借差异化产品的打造能力,为客户提供舒适、健康、智能、节能和环保的产品,因此将会有更好的销售表现。
凭借对政策、市场及客户各层面的前瞻性把握,朗诗下半年将持续推进既定的战略转型升级计划,保持审慎、稳健的经营策略,同时兼顾灵活具有弹性的资本结构,以抓住随时可能出现的市场机遇。朗诗从来不是只关注一城一池的得失,而是追求长期发展,我们坚信跑得远,比跑得快更重要。
致谢
最后,本人想藉此机会向我们的全体员工、股东及合作伙伴致以衷心谢意。感谢各位在朗诗战略转型升级的道路上一直携手同行。
我们将坚持继续为客户、员工、股东及利益相关者创造价值,推动社会进步,引领绿色生活!
