自古以来,湾区经济一直是全球经济的重要构成,引领着世界经济的发展,如今,湾区依旧有决定世界发展动向的能力。粤港澳大湾区上升为国家发展战略,广东和港澳面临千载难逢的发展良机!
今年正值改革开放40周年,在深化改革开放的格局下,新一轮的号角已经吹响。粤港澳大湾区与千年大计雄安新区、改革新起点海南自贸港,并称为三大国家级城市规划,地域包含香港、澳门两个特别行政区,以及广州、深圳、东莞、惠州、肇庆、佛山、中山、珠海和江门9座广东城市。
这一新湾区将比肩东京、纽约和旧金山湾区,成为世界“湾区经济”的重要代表。
世界第三大湾区 未来增长可期
目前在国际上,粤港澳湾区是世界第三大湾区,它是当前世界湾区中面积最大、人口最多,GDP增速最快的湾区。大湾区的土地面积达5.6万平方公里,长住人口6765万,面积和人口都远超世界三大湾区。
虽然人均GDP却只有东京湾区的一半,旧金山湾区的五分之一。但是我们要看到一点,粤港澳大湾区的经济增速是其它三大湾区的2-3倍,最大的面积,最多的人口,最快的发展速度,粤港澳大湾区成为世界第一大湾区只是时间问题。
在国内的城市群中,粤港澳地区也有自身独特的优势,如果说京津冀是单核驱动,长三角是双核驱动,那么粤港澳大湾区是三核驱动,集中了中国三大“一线城市”!
同时大湾区有着“一国两制三关税区”的制度优势:资本主义的香港、澳门将会给大湾区带来最大的经济活力;三大自贸区——前海、南沙、横琴也都坐落在大湾区内;拥有深交所与港交所两大证券交易所。这里不仅会是中国市场经济机制最完善的区域,还是经济最具活力的区域。
深圳将成为大湾区的核心区域
粤港澳大湾区有11个城市,但尖子生只有3个:广州、深圳、香港。未来,深圳将会担任大湾区的核心,不管是资金竞争力、科技竞争力还是人口竞争力,深圳在尖子生中都有比较优势。
资金竞争力:2000年末的时候,香港汇聚的资金总量是3.69万亿,广州是0.62万亿,深圳是0.32万亿。当时香港是广州的6倍、深圳的12倍。但17年下来,到了2017年末,香港只有深圳的1.45倍,而深圳反超了广州。
2017年,深圳“资金总量”的增速超过10%,是“北上港深广”五大一线城市里增速最快的。
此外,如果你研究一下那份进入2017年世界500强的企业名单就会发现——广州的恒大,刚刚把总部迁到深圳;而“香港的华润”,也在把总部的很多部门迁往深圳。未来华润在香港,只会保留一个象征性的总部。至于联想,那本来就不是香港的企业,是北京的。而李嘉诚的“长和”注册地已经搬离香港,整个家族也在淡出。
因此,用不了几年,香港的世界500强总部数量将跟深圳差一大截,完全不是一个等量级。事实上,深圳拥有的500强总部,已经相当于印度;
科技竞争力:目前深圳和香港之间建立了两个合作区:在前海,是香港向深圳传授金融开放和管理经验;未来在河套地区,将是深圳带着香港一起发展高科技。这些年深圳的PCT国际专利数量,已经连续17年全国第一,而且基本上占全国一半,远远超过香港。获得的PCT专利的数量,也超过了世界上大多数国家。不仅如此,本土也涌现了很多 “新经济”的高科技公司,典型的代表是腾讯、华为、大疆创新,这些科技巨头是香港和广州的高科技企业不能对标的。
人口竞争力:人口是一个城市发展最重要的因素,这也正是最近能些二线城市拼命抢人的根本原因。2017年,深圳人口增速达4.6%,远超广州和香港的3.24%和1%。而从绝对值来看,深圳一年就增长了55万人,广州增长45万人,香港仅增长7万人。
粤港澳大湾区时代下的房地产前景
粤港澳大湾区作为世界第三大湾区,未来的协同效应是显而易见的,在如今的地产环境中,大湾区东岸中轴核心地带将成为未来城市升级及房地产开发的主战场。
东岸作为大湾区的中轴或主轴,包括香港、深圳、东莞、广州,其经济能量占到整个大湾区的70%左右。
未来从深圳前海经深圳大空港到东莞滨海湾再到广州南沙,这一线的开发力度将是大湾区内最大的,将会成为房地产开发的主战场。与此同时,大湾区西岸未来十年内将进入房地产较快补充增长时期,尤其是珠海、中山、佛山。
应该说,西岸过去三十年的发展速度远远落后于东岸,现在大湾区来了,港珠澳大桥、深中通道、虎门二桥、深茂铁路桥等重大过江交通来了,必然带动西岸大发展,进入补充增长期,给房地产带来很多机会。
由于深圳在人力、资金、科技等禀赋上的比较优势,给临深片区房地产带来的影响将继续稳步上升。在大湾区,深圳的发展最为显眼。它地皮少,能量大,必然出现能量“外溢”,受益的就是临深片区,如东莞凤岗、清溪、塘厦、黄江、长安、虎门,惠州大亚湾、惠阳等。
这些地区过去两年来的房价上升很快,超过东莞、惠州主城区,就是因为“临深”,未来这种势头将延续。
深圳楼市的投资策略
深圳是大湾区内房价仅次于香港的城市,但其房价仍然呈现很强的上升态势。因为深圳是个严重缺地缺房的城市,在全国独一无二,常住人口中拥有红本住房的仅仅占大约30%左右,远低于北上广的80%、90%,因此住房的供不应求将长期存在。
加上深圳的人口、资金、高科技产业、金融仍然在高速增长,经济形势很好,因此房价上升动能比较强。以及粤港澳大湾区战略实施后,资本将在深港两地自由流动,深圳在加速与香港同城化的过程中,城市内的地产业将会迎来新一轮上涨。深圳今年的一手房价由于受调控政策的管制出现高位盘整的格局,但二手豪宅却出现20%以上的增幅。
在租赁市场大发展的背景下,供需两个端口都会大幅度向租赁市场倾斜,但供给侧由于有政策扶持和投资拉动的便利,其倾斜速度更快,而需求侧的倾斜则受到需求市场规律的影响,表现得远不如供给侧那么直接,特别是受中国传统文化的影响,很多人仍然根深蒂固地坚持在产权上拥有自己住房的观念。
未来几年深圳政府将强力推进租赁市场政策,当深圳楼市中的政策性住房供应量达到一定的比例,引发调控政策松动之后,深圳商品房市场上的供不应求格局将可能更加明显,即便当时可能有房地产税以及其它长效机制的干预,但商品房价格特别是豪宅价格仍将继续上升。
恒富金融研究院研究员认为,粤港澳大湾区是三大国家级城市规划之一,未来的“9+2”城市群将有望成为世界第一大湾区。由于深圳在人力、资金、科技等禀赋上拥有比较优势,因此有望成为大湾区未来的核心,对外辐射的影响力和外溢的资源必将会对临深地区的地产带来重大的机遇。而深圳本身由于地少人多以及未来的发展前景预期,地产业的发展将保持高速的发展。
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